La SARL de famille est une société à responsabilité limitée avec la particularité que les associés sont de la même famille. Il s’agit d’une société constituée par des personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Souvent préférée à la Société Civile immobilière (SCI), la SARL de famille offre des avantages juridiques et fiscaux importants, mais aussi des contraintes à envisager avant d’opter pour ce statut particulier.

Avant d’opter pour la SARL de famille, il convient de s’interroger sur :

  • La SARL de famille et location meublée non professionnelle (LMNP)
  • Le statut de la SARL de famille
  • La SARL de famille avec l’option impôt sur le revenu (IR)
  • Comment créer une SARL de famille ?
  • Comment transformer une SCI en SARL de famille

SARL de famille et location meublée non professionnelle (LMNP)

La location meublée est une activité commerciale consistant à faire louer un logement meublé. Un logement meublé est défini comme un logement décent équipé d’un ameublement minimum.

En principe, elle n’est pas possible pour les SCI du fait de leur objet civil. Néanmoins, elles y sont autorisées si leurs revenus locatifs n’excèdent pas 10 % du montant des recettes totales sinon elle se verra soumise à l’impôt sur les sociétés et perdra donc le bénéfice de l’imposition de principe à l’impôt sur le revenu (IR).

La SARL de famille permet d’exercer une activité commerciale tout en conservant l’imposition à l’IR sans limitation dans la durée. La SARL familiale également permet l’achat, la gestion et la transmission de bien immobilier entre les associés, membre de la société.

La location meublée suivant le régime choisi c’est-à-dire professionnel ou non-offre des avantages fiscaux aux propriétaires notamment sur la question du traitement des charges et des amortissements. Dans le second cas, hypothèse la plus répandue, il leur est possible de réduire considérablement les impôts à payer sur les loyers perçus.

En effet, la location meublée non professionnelle (LMNP) est un régime souple et favorable qui permet aux propriétaires de biens immobiliers dont les recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an ou représentent moins de la moitié de leurs revenus globaux de bénéficier d’une imposition avantageuse selon le choix parmi les deux régimes possibles à savoir :

  • Le régime forfaitaire : si les recettes ne dépassent pas 70 000 €, le loueur pourra bénéficier d’un abattement de 50 % sur les recettes c’est-à-dire les loyers perçus.
  • Le régime réel : si les recettes dépassent 70 000 euros ou sur demande au fisc, le propriétaire pourra déduire certaines charges prises dans l’intérêt de son activité (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.) et les amortissements inscrits à l’actif de son bilan.

Dans les deux cas, si un déficit apparaît, il est reporté sur les recettes locatives des années suivantes. Avec la déduction des charges, les amortissements et l’imputation des déficits fonciers sur le revenu globaux, la SARL de famille présente donc l’avantage de réduire considérablement les impôts à payer.

De plus, l’option pour la LMNP reste relativement simple, car il faut juste remplir un formulaire P0i de déclaration d’activité et l’envoyer au greffe dans les 15 jours suivant le début d’activité.

Ainsi, la SARL de famille est plus avantageuse que la SCI, mais il convient de s’attarder sur les contraintes liées à cette société particulière.

Statut de la SARL de famille

La SARL de famille est une option fiscale. Elle est plus utilisée pour les avantages fiscaux qu’elle offre. Le principal apport de cette option est que les associés sont soumis à l’impôt sur le Revenu sans limitation dans la durée contrairement aux autres formes sociales qui bénéficient de cette option pour une durée de 5 ans.

Pour conserver le statut de SARL de famille, les associés doivent tout au long de la vie sociale rester membres très proches de la même famille. Il faut y veiller, car la société sera soumise à l’impôt sur les Sociétés si cette condition n’est pas respectée. Cette obligation est la principale caractéristique de la SARL de famille, mais aussi son inconvénient, car le lien de famille est très précis et strict. L’administration fiscale rappelle que la société peut être constituée soit de parents en ligne directe, soit de frères et sœurs, soit de conjoints ou simultanément des membres de l’un et l’autre de ces groupes à condition qu’ils soient directement unis les uns aux autres par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, ou encore par un lien matrimonial.

SARL DE FAMILLE

 

Ainsi, la SARL de famille est possible entre époux, entre un père, ses enfants et leurs conjoints, ou encore entre un grand-père et plusieurs petits-enfants, à condition que ceux-ci soient des frères et sœurs. Cependant, elle ne saurait être constituée par des frères et le fils de l’un d’eux ou par des concubins le concubinage n’étant pas doté d’un statut juridique et patrimonial. La société peut donc perdre le régime d’imposition sur le revenu si le lien est rompu notamment en cas de divorce ou de décès d’un des associés. Dans ces cas, il faut que l’époux qui n’a plus le lien cède ses parts à une personne qui l’a dans les 6 mois suivant le prononcé du divorce. Il en est de même pour l’héritier de l’associé défunt qui n’est pas un membre proche de la famille.

De plus, au moment de la revente du bien immobilier, si dans une SCI, la plus-value est considérée comme un résultat exceptionnel imposable et soumis à l’impôt sur les sociétés, dans une SARL familiale, les associés bénéficient du régime des plus-values immobilières des particuliers si la location meublée était effectuée à titre non professionnel. Dans ce cas, la société peut bénéficier d’abattement et d’exonération selon les cas.

Concernant le régime social des dirigeants, il reste le même que pour une SARL classique de sorte que le gérant majoritaire est affilié au régime de la sécurité sociale des indépendants. Si le gérant est minoritaire, il est affilié au régime général de sorte qu’il pourra avoir un contrat de travail en plus de son statut de gérant de la SARL de famille.

Cependant, ce statut présente aussi des inconvénients à connaitre. En effet, il faut noter que compte tenu de l’activité commerciale de la société, la SARL familiale est tenue de déposer ses comptes annuels. Elle devra tenir une comptabilité régulière et respecter ses obligations légales à savoir tenir les assemblées générales ordinaires et extraordinaires, mais il s’agit là d’une obligation liée à la création d’une personne morale donc qui vaut pour toutes les formes sociales. Et, il faut savoir que malgré le statut de LMNP, la SCI comme la SARL de famille ne permettent pas de bénéficier des avantages de la loi Censi-Bouvard 2020 à savoir une réduction d’impôts à hauteur de 11 % de la valeur du bien hors taxes.

Si elle présente des avantages, mais aussi des contraintes, la SARL de famille reste une société intéressante pour faire de l’investissement locatif dont il convient de voir, ensuite comment, en pratique, peut se faire.

SARL de famille avec l’option impôt sur le revenu (IR)

La SARL de famille n’est pas une forme de société en elle-même, mais une option liée à l’imposition au régime des sociétés de personnes de sorte qu’elle est régie par les articles L223-1 du code de commerce qui abordent la SARL.

De principe, la SARL est soumise à L’Impôt sur les Sociétés avec une option possible pour l’impôt sur le revenu (IR). Mais avec une SARL de famille, les associés peuvent, selon l’article 239 bis AA, opter pour l’impôt sur le revenu et cette option n’est pas limitée dans le temps. Dans ce cadre, un autre avantage est l’imputation des déficits : ils seront directement imputés sur le foyer fiscal des associés. Cette option prend effet à compter de l’exercice suivant l’option.

Comment créer une SARL de famille ?

sarl familial

 

La création d’une SARL de famille s’effectue de manière identique à celle d’une SARL classique. Pour créer une SARL de famille les conditions sont souples à savoir un capital minimum d’un euro et la non-exigence d’une attestation de dépôt de capital, la possibilité de constitution de la société avec deux personnes au moins et tout au plus 100. La gérance est assurée par une personne physique qui en sera le gérant et prendra les décisions de gestion dans l’intérêt de la société et conformément aux décisions prises en assemblée générale ordinaire ou extraordinaire qu’il aura la charge de convoquer. Il faut surtout noter que la responsabilité des associés est limitée à leur apports et la création d’une personne morale protègent leur patrimoine personnel des actions des créanciers. La facilité de gestion et ses conditions allégées font de la SARL de famille une société facile à créer.

Cependant, le régime favorable de la SARL de famille prendra fin à compter de la date de la cession des parts a un nouvel associé qui n’est pas un parent proche au sens l’art 239 bis AA ou lorsque la société abandonne son activité commerciale, industrielle ou agricole, ou encore lorsqu’elle se transforme en une société assujettie à l’Impôt sur les Sociétés (SA par exemple), ou enfin en cas de révocation, définitive, de l’option.

Il est possible d’effectuer la création de la SARL de famille en ligne sur le site d’infogreffe.

Transformer une SCI en SARL de famille

Une SCI soumise à l’impôt sur les revenus qui se lance dans la location meublée risque de se voir soumise directement à l’impôt sur les sociétés, sans choix possible des associés de conserver l’Impôt sur le revenu. Ainsi, transformer une SCI en SARL de famille est une alternative plutôt courante qui permet de faire de la location meublée non professionnel tout en conservant le régime de l’Impôt sur les Revenus.

Transformer une SCI en SARL de famille n’entraîne pas la création d’une nouvelle personne morale ou la cessation d’activité. Il y aura un changement de forme juridique tout en continuant l’activité et surtout, l’actif notamment les biens immobiliers et le passif c’est-à-dire les dettes de la SCI seront transférées à la SARL de famille.

Pour transformer une SCI en SARL de famille, il faut faire une formalité de modification.

Pour la transformation, il faut donc au préalable :

  • Une Assemblée Générale Extraordinaire des associés où les associés à l’unanimité opteront pour cette imposition. Ce procès-verbal sera transmis au centre des impôts compétent pour enregistrement et, dans ce cadre un droit fixe de 125 € est du.
  • La modification des statuts pour respecter et prendre acte de la nouvelle forme juridique.
  • La réalisation d’une annonce légale de parution de la transformation de la SCI en SARL de famille
  • Le dépôt du dossier auprès du tribunal de commerce

Un commissaire à la transformation peut intervenir en principe dans les transformations de société notamment civile en société par actions mais dans le cadre d’une SARL de famille son intervention n’est pas requise.

Un dossier comprenant donc le procès-verbal enregistré et l’annonce légale sera déposé au greffe. Il faudra également que le lien de parenté soit établi.

Après validation du dossier le greffe délivrera un extrait Kbis, à jour, actualisé avec la nouvelle forme sociale.

En somme la SARL de famille présente de nombreux avantages juridiques propres à la SARL et fiscaux lié au régime des sociétés de personnes et au régime favorable de la LMNP notamment si la société est sous le régime réel. Néanmoins, il convient avant de constituer une SARL de famille de prendre des conseils personnalisés auprès d’experts et confier sa création à des professionnels qualifiés spécialisés dans la création d’entreprise. Kbis expert vous accompagne durant la création de votre SARL de famille, n’hésitez pas à nous contacter par le formulaire de contact.