La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme de société pluripersonnelle. Le principal intérêt de créer une SCI est de réaliser des opérations immobilières telles que l’achat de biens immobiliers ou la gestion locative.

Si aujourd’hui, cette forme sociale est de plus en plus utilisée, cela s’explique par le fait qu’elle présente plusieurs avantages juridiques et fiscaux. Cependant, avant de créer une SCI, il convient de connaître les contraintes liées à la création d’une telle structure.

I) Les avantages juridiques et fiscaux de la SCI

La SCI est une structure juridique régie par les articles 1845 et suivant du Code civil. Comme son nom l’indique, l’objet d’une SCI est exclusivement civil et dédié à l’immobilier. Il est impossible de créer une SCI seul. En tant qu’entité ayant la personnalité morale, la SCI offre une protection juridique et des avantages fiscaux.

  • Une protection juridique renforcée et de nombreux avantages fiscaux

Pour comprendre pleinement le rôle d’une SCI, il convient tout d’abord de comprendre l’intérêt de constituer une SCI. En effet, la création d’une SCI suppose la création d’une personne morale distincte des personnes physiques qui la compose. Celle-ci aura suivant les principes d’autonomie et de spécialité les capacités de conclure des contrats dans le cadre de son objet social, avoir un patrimoine propre, et même agir en justice.

Aussi, le patrimoine de la société étant distinct de celui des associés, c’est la SCI qui sera propriétaire du bien ce qui protège le patrimoine des associés des créanciers d’un associé, car ils ne pourront saisir que ses parts dans la société et non le bien.

Au niveau économique, l’achat d’un bien, opération onéreuse, pourra être financé à plusieurs (personnes morales et/ou physiques) avec une protection juridique supplémentaire pour chacun des membres car chacun des associés aura en fonction de son apport dans le capital de la société, des parts sociales et des droits. Cette situation permet une répartition claire des droits de chacun sur les biens.

De plus, les associés disposent, également, d’un droit de retrait qu’ils peuvent utiliser quand ils le souhaitent et la société peut être dissoute de façon anticipée si telle est la volonté des associés.

Au niveau de la constitution d’une SCI , la particularité est qu’il n’y a pas un capital minimum exigé. Le capital peut être d’un euro et il n’y a aucune obligation de déposer préalablement ce capital auprès d’une banque et d’en apporter la preuve contrairement à certaines formes sociales.

Enfin, au niveau de la responsabilité de ses membres, les articles 1857 et 1858 du Code civil disposent que leur responsabilité n’est qu’indéfinie et conjointe. Les associés ont une obligation à la dette qui signifie que si la société ne peut faire face à ses dettes, les créanciers pourront se retourner personnellement vers les associés pour obtenir le paiement de leurs créances, mais uniquement à la hauteur de leur participation dans la société et non pour l’intégralité de la créance comme cela existe pour d’autre forme social comme la SNC ou la responsabilité des associés est solidaire et indéfinie.

Au niveau des aspects fiscaux de la SCI, il faut savoir que lors création de la SCI, les associés sont en principe soumis à l’impôt sur les revenus (IR) mais ils peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Dans le cadre de l’opposition d’une SCI à L’IR, chaque associé, personne physique, est imposé personnellement sur la quote-part de résultat qui lui revient proportionnellement à ses parts dans le capital social. Les associés sont imposés de la même manière que les personnes physiques qui sont propriétaires en leur nom propre d’un bien immobilier. Des prélèvements sociaux, au taux global de 17,2%, sont également dus sur les revenus fonciers. S’il n’y en a pas, le déficit foncier peut être imputé sur les revenus fonciers des années suivantes.

Dans le cadre d’une SCI avec option à L’IS, les associés font peser la fiscalité des bénéfices et plus-values directement sur la SCI. Au niveau des résultats, l’impôt sur les sociétés est appliqué: le bénéfice net annuel est taxé à 15 % jusqu’à 38 120 €, puis à 33,33 % pour la part restante sachant que les déficits pourront être imputés sur les bénéfices réalisés ultérieurement par la société.

Le choix de l’imposition d’une SCI à l’IR ou l’IS dépendra du patrimoine des associés et de l’activité qu’ils veulent exercer par le biais de la SCI. Il faut également noter que, comptablement, la SCI n’implique pas obligatoirement la tenue d’une comptabilité par un expert-comptable.

Poignée de main avec un contrat immobilier et des clés
  • Une société idéale pour la transmission de patrimoine et la gestion commune de biens.

La SCI va permettre de faciliter la gestion de l’entreprise commune. Cela, par la consultation obligatoire des associés pour les décisions importantes et l’obligation pour le gérant, nommé par les associés pour représenter la société, de ne prendre que des décisions dans l’ intérêt de la société faute de quoi il peut engager sa responsabilité.

En plus de cela, l’un des nombreux intérêts de créer une SCI est de favoriser la transmission d’un patrimoine immobilier aux ayants droit notamment dans le cadre d’une SCI familiale. Une SCI familiale est une société constituée par les membres d’une même famille.

En pratique, elle simplifie la question du règlement successoral avec la répartition plus facile de parts sociales plutôt que la transmission d’un bien immobilier du fait du principe de l’indivision. En cette faveur, la SCI familiale peut être constituée avec des mineurs sous réserve de l’autorisation de leur tuteur légal ou qu’ils soient émancipés. Elle offre, aussi, un allègement au niveau des droits de succession à payer pour les bénéficiaires. Et, avant même un décès, un associé pourra quitter la société s’il le souhaite par une cession de parts aux autres associés ou à son conjoint, descendant ou ascendant sans besoin de l’agrément des autres associés sauf dérogation dans les statuts.

Au vu de tous ces avantages fiscaux et juridiques, la SCI semble être la solution la plus avantageuse pour une entreprise à but immobilier. Néanmoins, elle exige le respect de certaines obligations et implique un formalisme à respecter dès sa création.

Pour finir, la SCI n’a pas d’obligation de tenue comptable donc il n’est pas obligatoire de prendre un expert-comptable ni d’établir un bilan.

II) La SCI reste une société avec des obligations établies par la loi

La SCI reste une société régie par la loi de sorte qu’il y a des exigences légales à connaître impérativement et à respecter durant la vie de la société.

  • La solidarité des associés au niveau des dettes

Les associés ont des obligations notamment la contribution aux dettes (article 1832 du Code civil) c’est-à-dire que les associés sont tenus de contribuer aux pertes.
Mais, il s’agit d’une obligation commune à toutes les formes sociales qui ne joue qu’au moment de la liquidation de la société s’il existe des pertes que les finances de la société n’arrivent pas à couvrir.

Enfin, l’un des inconvénients de la SCI réside dans l’agrément obligatoire préalable à une cession
de parts à un tiers et ce, suivant le mode de décision prévu par les statuts (unanimité sauf exception).

  • La formalité obligatoire d’enregistrement de la société au RCS

La SCI comme beaucoup d’autres formes de sociétés, nécessite pour sa création son enregistrement au Registre du commerce et des sociétés. Il s’agit d’une formalité payante qui aboutit à l’immatriculation de la société par le greffe du tribunal de commerce compétent en fonction de l’adresse du siège social.

Pour ce faire, un dossier lui est soumis. Celui-ci doit comporter :

Les statuts rédigés, signés et paraphés par les différents associés.

La rédaction des statuts est une étape fondamentale car les statuts régissent le fonctionnement de la société en interne (entre eux ) et en externe (vis-à-vis des tiers ). Ils doivent être rédigés avec soin et mentionner impérativement le nom de la société, le capital social (fixe ou variable), l’adresse du siège social, l’objet social immobilier de la société, et le(s) nom(s) du ou des gérants (sauf s’ils apparaissent dans un procès-verbal établi).

Les pièces d’identité des associés.

Un justificatif de siège social.

Le siège social étant le lieu, centre de décisions des opérations de la société. Il peut être le lieu de domicile du gérant, d’un associé ou d’un tiers.

Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales d’ un avis de création de la SCI : il s’agit d’une obligation légale dans le but d’informer les tiers de l’existence de la société.

Une fois le dossier validé par le greffe, celui-ci dresse l’extrait Kbis. Il s’agit d’un document certifié par le greffe qui atteste de la création de la SCI et présente ses caractéristiques.

Compte tenu du formalisme exigé pour la création de la société notamment avec la rédaction des statuts qui peut se révéler fastidieuse pour des non-juristes, il est recommandé de recourir à une juriste. La SCI s’avère être une société très intéressante pour investir ou détenir un bien dans l’immobilier. Nombreux, ses avantages juridiques et fiscaux font d’elle la structure idéale pour le faire. Cependant, pour toute personne souhaitant se lancer dans une telle entreprise par son biais, il conviendrait d’avoir une pleine connaissance des exigences qu’elle implique et de se faire aider par une juriste.

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